一、居民小區(qū)車位的歸屬和使用是如何規(guī)定的？

《中華人民共和國民法典》

第二百七十五條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。   

第二百七十六條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

普法講堂

業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，開發(fā)商可以出售、附贈或者出租給業(yè)主。對于占用小區(qū)道路修建的停車位，產(chǎn)權不在開發(fā)商而在全體業(yè)主手里，可以由業(yè)主大會討論決定如何進行利用。

二、居民的哪些事項必須由業(yè)主共同決定？如何共同決定？

《中華人民共和國民法典》

第二百七十八條第一款：

下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)制定和修改管理規(guī)約；

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施；

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

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業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決?；I集建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動的，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定上述法條中規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

三、居民小區(qū)的停車位收入、電梯及樓房外墻面的廣告收入，歸誰所有？

《中華人民共和國民法典》

第二百八十二條：建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

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有些小區(qū)的物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自出租停車位，在小區(qū)的電梯、道路、外墻、健身設施等業(yè)主共有空間中安置廣告牌，損害了業(yè)主的合法權益，物業(yè)公司因此取得的收益在扣除合理的成本之后，應當歸業(yè)主共有。

四、居民小區(qū)的電梯壞了、屋頂漏水了，如何維修？

《中華人民共和國民法典》

第二百八十一條：建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

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電梯損壞、屋頂漏水等可以使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行維修。建筑物及其附屬設施維修資金，有時也稱專項維修基金，是指根據(jù)法律規(guī)定建立的專門用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后進行大規(guī)模維修，以及壞舊部分的更新和改造的資金，以使其保持正常使用功能或者不斷提高其使用效能或者使其具有新的效能。

五、未經(jīng)別人同意出賣其所有物，買方能否取得所有權？

《中華人民共和國民法典》

第三百一十一條：無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；

（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規(guī)定。

第三百一十三條：善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

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善意取得制度是指無權處分人將財產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給第三人，如果受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法即時取得對該財產(chǎn)的所有權的一種法律制度。如果購買者是出于善意以合理的市場價格購得這個花瓶，并且他也不知道出賣人是未經(jīng)所有人同意而擅自出賣的，即可基于善意取得制度而獲得這個花瓶的所有權。善意取得制度的設立是為了維護商業(yè)交易秩序，它保護的是善意第三人的交易安全。如果買受人在購買時明知原權利人的存在，則不能適用善意取得制度。

六、在已出租的財產(chǎn)上設立抵押的，對原租賃關系有什么影響？

《中華人民共和國民法典》

第四百零五條：抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

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房屋租賃關系受法律保護。在房屋租賃合同簽訂后，無論是房屋發(fā)生所有權變更還是被設定了抵押權等他物權，均不影響租賃合同的繼續(xù)履行。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

 （來源：《生活中的民法典》）